［土地活用ラボニュース大阪・西成編］移転する本社ビルを新たな経営資源に！

公開日：2022/06/30

会社の未来を支える資産の有効活用

今回の事例「KOUKEN BLDG.」は、大阪市西成区、地下鉄南海電鉄天下茶屋駅から徒歩3分、幹線道路に面したアクセスの良い場所にあります。以前はオーナー企業様の本社が建っていましたが、本社移転を機に、収益が見込める新たな経営資源とするため、テナント付賃貸マンションに建て替えました。敷地面積約249坪、8階建てのテナント付き賃貸マンションの1階には心療内科と調剤薬局、2階はフィットネスジム、3階～8階は賃貸住宅で1Kと1LDKを合わせて69室を備えています。

土地を所有するオーナー企業である広研様は、1958年に大阪市西成区で創業し、大阪を中心に東京、名古屋で広告・販促事業を展開しています。前社長の頃から、新大阪や本町など、利便性の高いエリアへの事務所の移転を検討していました。その後、広告ビジネスの事業形態が変化し、社内に空きスペースも増えたことで、社長の青木様は本社移転を決断し、跡地の土地活用を模索することになります。売却も視野に入っていましたが、大きな土地であり、創業の地でもあるので、活かせるものなら活かしたい、何かの形で残していきたいという思いがありました。
住むにはよいこの場所は、広研様のビジネスとしては、求人や東京・名古屋の取引先と行き来するのに少し不便でした。相談を受けた顧問税理士の福田様は、「この場所は有効活用して、賃料収入が上がるようにしたらどうか」と、賃貸マンション経営をご提案。青木社長はこの提案を受け、収益等も含め、投資を長期にわたって有益なものにできるか検討しました。

オール大和ハウスグループによるプロジェクト

プロジェクト全体をサポートした大和ハウス工業の柳は、青木様の不安を解消するためにさまざまなアイデアを出すにあたり、「大和ハウスグループの特徴をどう活かすことができるか」を第一に考えました。グループ数社とともに、「住居部分は日本住宅流通（現　大和ハウスリアルエステート）の一括借り上げシステム、テナント部分は大和情報サービス（現　大和ハウスリアルティマネジメント）で借り上げを行う」というトータルなサポートを提案しました。

【サブリース契約の注意点】
サブリース契約における家賃は、一定期間（一般的には2～3年）で定期的に見直しが行われます。周辺の賃料相場、入居の状況（空室等）などにより、上下します。そのため、「家賃保証」とうたっていても、それは一定期間であることを認識する必要があります。加えて、契約内容によっては家賃保証の免責期間もありますので、注意が必要です。契約を交わす前に、「思っていた事と違う」とならないように、しっかりと契約内容を確認しておきましょう。また、いうまでもありませんが、管理の必要はないと述べましたが、建物内外の維持管理費、交換・補修の費用はオーナー様の負担となります。こうした費用は、賃貸住宅経営を始める前の収支シミュレーションを作成する段階で盛り込んでおくことで、「思わぬ出費」にならずにすみます。

プレゼンテーションの印象について、青木社長は「オール大和ハウスグループで運用していくと言っていただいたのが、他社との大きな違いだった」と語り、福田様は「投資額が一番早く回収できるシミュレーションだったことが一番の決め手」になったのではないかと語ります。
また、1・2階にテナントを持ってくるプランが大和ハウス工業だけだったことも、大きな決め手となりました。テナント誘致を担当した大和ハウス工業の原は、日々の営業活動でつねにテナントの情報交換をしており、西成区天下茶屋で出店したい企業をすでに何社かリストアップしていたため、一斉に声を掛けました。その結果、図面が完成して1カ月あまりで入居企業が内定しました。

お客様のご要望を具現化

建築にあたっては、青木社長から、「元々、外壁等にデザイン的な色使いがされているので、これをエッセンスとして残せないか」というご要望がありました。設計を担当した大和ハウス工業の田中は、敷地を有効に活かしてご要望を具現化しました。建物の配置は、2方道路の南側と西側の両方から採光が取れるように、バルコニーを道路に向けて配置。建物が構造上違う方向に動くようになるため、2棟建てにしてエキスパンションジョイントで繋ぐことで、床面積・戸数・容積率を確保しました。また、旧本社ビルの外観デザインをバルコニーで再現し、外壁にはコーポレートカラーであるグリーン系の彩色を施しています。完成後まもなく賃貸住宅は満室になり、順調な滑り出しとなりました。

土地活用のアドバイスをした福田様は、このテナント付賃貸マンションが新たな事業の柱となることを期待し、「ひとつの事業部門として成り立ってきたので、ある程度投資金額を回収した時点で次の投資に向けたらどうか。不動産賃貸事業として、今後、1棟、2棟と増やしていくような展開もできる」と語ります。

企業トップとして大きな決断をした青木様からは、同じ境遇の方たちへ、以下のようなアドバイスをいただきました。

「ビルや土地を所有している場合、売却もひとつの手だとは思いますが、やはり大和ハウス工業さんのような専門的な見地を持っているところで、いろいろなアドバイスを受けたうえで、選択肢を広げて決定することが必要ではないでしょうか。それが結果として、不動産賃貸物件が収益のひとつの柱につながっていくと思います。
私は大和ハウス工業さんとじっくりいろいろなことを話したうえで決断しました。わからないことはしっかり聞いて、判断できるまで意見をぶつけていけば、自ずと結果は出ると思います。」

初めての大きな不動産投資で不安を抱えながらも、本業を支える新たな経営資源を生み出した今回の土地活用。プロフェッショナルによる細やかな分析とアドバイス、プロジェクトの全てに対応する総合力が、会社の未来を支える資産の有効活用を実現する大きなポイントです。
成功する土地活用の秘訣は、大和ハウス工業へご相談ください。