［土地活用ラボニュース千葉・船橋市編］収支バランス改善！ニーズ高まる「サ高住」を誘致

公開日：2022/09/30

収支バランスの改善と社会貢献を実現する土地活用とは

2022年9月、千葉県船橋市、新京成電鉄・前原駅から徒歩5分、閑静な住宅街が広がる小高い丘の上にサービス付き高齢者向け住宅「ココファン船橋前原」が完成しました。敷地面積およそ569坪、単身のご高齢者やご夫婦世帯向けの全51室の3階建ての施設です。

以前は、月極駐車場と自家用の畑でした。周りが住宅地で人口も多いため、駐車場の稼働率は高いものの、市街化区域で駅に近い住宅地であることから、更地扱いの固定資産税となり、収益バランスの改善が問題となっていました。そこで、オーナー様の顧問税理士である平野様は、既存の事業とのバランスを考慮し、第一候補として介護施設の建設を提案しました。
オーナー様は近隣に複数の土地を所有し、ドラッグストアとコンビニエンスストアに賃貸借をしており、地域の活性化に貢献しているものの、さらに地域に貢献でき、加えてこれからの需要も増え、安定した収益を見込めると予測したからです。
しかしオーナー様は、サービス付き高齢者向け住宅が地域にどのような影響を与えるかという不安を抱えていました。そのため、平野様から土地活用の依頼を受けた大和ハウス工業の小栗山は、オーナー様の不安を減らすため、介護事業に関するわかりやすい資料や動画を提供しました。

懸念していた相続対策にも貢献

プロジェクトを指揮した大和ハウス工業の中山は、オーナー様が納得するテナント誘致の実現を目指しました。駅から近い立地だったため、中山はすぐに介護関連のテナントがつくと考えました。実際に複数の候補に挙がり、その中から、与信力が高いこと、賃料に賛同していただいたこと、オーナー様の投資予算に建物の金額が合っていたことから、学研ココファン様の誘致が決まりました。賃貸借契約は30年で、20年賃料改定なしという条件も、決断の後押しとなりました。無理のない借入、キャッシュフローが回ることは大事なポイントです。税理士の平野様は、「相続対策として後を継ぐ方の収益性を考え、契約を長い目で見たとき、一番安定性があるのではないか」と判断しました。

ところが、建築に際して問題がありました。当該地は、敷地が隣接している道路との高低差があり、擁壁を壊してやり替えると建築費が上がってしまうことが分かったのです。そこで、建物をできるだけ擁壁側から離し、接する部分にスペースを設けることで、擁壁のやり替えが発生しないようにしました。さらに、将来、売却や賃貸住宅建築など、追加の対策ができるよう、敷地の一部を駐車場として残しました。
収益と固定資産税のバランスを考慮し、こうした対策を施したことで、相続対策にもなった今回の土地活用に対して、オーナー様からも高い評価をいただきました。
中山は、「絵ではお見せしていたのですが、実際に実物が完成してから見ていただいた後、かなり周囲にマッチしているということで、かなり喜んでいただきました。私たちもやりがいを感じました」と語ります。

駐車場の稼働率が高いにもかかわらず、固定資産税が高く、オーナー様は収支のバランスに悩んでいました。今回の土地活用では、借り入れや介護施設に対する不安を抱えながらも、効果的な施策によって安定収入が見込め、これからの相続税対策に期待が持てます。安心して土地活用を進めるためには、知識と経験が豊富な専門家の支援が必要です。
成功する土地活用の秘訣は、大和ハウス工業へご相談ください。