［土地活用ラボニュース 千葉・松戸編］戸建3棟が建つ約800坪の敷地に介護施設を誘致

自宅敷地の一部を介護施設に転換し、歴史ある旧旅籠をご自宅に

千葉県の北西部、都心のベッドタウンとして人気の松戸市。その松戸市北部に位置する常磐線北小金駅から徒歩10分、江戸時代より水戸街道の宿場町として栄え、今もその面影を残す小金地区に、有料老人ホーム「エクラシア松戸小金」が2023年9月に完成しました。
敷地面積約570坪、3階建て、単身のご高齢者やご夫婦世帯向けに全65室を備えた有料老人ホームで、株式会社ウェルオフ東部様が運営しています。
オーナーの鈴木様が今回の土地活用を行った目的は相続対策でした。「父が亡くなって相続があった後、母が亡くなった時の相続が大変だったため、次は自分が亡くなった時のことを考えました」
当時、敷地にはオーナー様ご家族の自宅が3棟建っていましたが、3棟のうち1棟が自宅で、2棟は空き家となっていたため、土地の有効活用が必要だと考えました。
また、固定資産税の負担もあり、広い敷地には竹林など植栽も多く、手入れのコストも少なくありませんでした。しかも、空き家のうち1棟は江戸時代後期の旅籠玉屋で、地域を象徴する建物となっていました。

家を全部壊し、薬局やコンビニエンスストアにすることを鈴木様が考えていたところに、大和ハウス工業から介護施設建設の提案がありました。プロジェクトを指揮した大和ハウス工業の辻村は、街並みや周辺住民の方々、歴史を考慮し、旅籠だった玉屋さんは残し、また、鈴木様が街のためになるような施設や店舗にしたいという思いをお持ちだったため、介護施設の建設プラスご自宅の建設（リフォーム）と玉屋さんをご自宅にリフォームすることを提案しました。
介護施設の運営会社には株式会社ウェルオフ東部様を誘致。ウェルオフ東部様は松戸市内に2つの介護施設を運営していましたが、松戸市は高齢者が多く、それでもまだ施設が足りない状況であり、常磐線の駅から徒歩圏で職員も通いやすいことが、この土地を選んだ決め手となりました。

「PDBシステム」で相続対策と収益確保を実現

大和ハウス工業の「PDBシステム」は、オーナー様の資産背景に基づいて、相続税や固定資産税、損益収支を可視化し、将来に向けた収益に基づいた建築・不動産投資の提案を可能にします。大和ハウス工業のオーナー様であれば無料で診断を受けることができ、現状だけでなく20年分の予測ができること、分析結果は大和ハウス工業の顧問税理士の監修を受けていることが特長です。鈴木様は法人をお持ちだったため、個人と法人を半々にした相続対策と収益対策を提案し、納得していただきました。

窓口を一本化し、大和ハウスグループでしっかり連携

今回の土地活用は、介護施設の建築だけでなく、江戸時代後期の旧旅籠を自宅としてリフォームするプランとなりました。そこで、辻村はグループ会社である大和リフォームと連携し、窓口を一本化。敷地全体を大和ハウスグループが手掛けることで、全体的な効率や工期、スケジュールにおいても連携をしっかり図ることができました。その結果、鈴木様からも、「何でも辻村さんにお話しして、安心してお任せできました」と満足していただきました。

由緒ある街道沿いであることから、外観デザインにおいても、情緒ある周辺環境との調和を意識し、景観にも考慮しました。自宅敷地の一部を介護施設にするという今回の土地活用について、鈴木様からは以下のような評価をいただきました。

地域に不足していた介護施設を建築し、地域のために歴史的建造物を自宅として残すこともできた今回の土地活用。相続対策として建物を建てて貸す場合、投資は大きくなります。しかし、PDBシステムを使って将来の収支を可視化し、今回の場合、自宅のリフォームも含めた事業全体の窓口を一本化することで、オーナー様は安心して土地活用を進めることができました。成功する土地活用の秘訣は、大和ハウス工業へご相談ください。