これだけは知っておきたい土地活用の用語（2）賃貸契約に関する用語【前半】

「これだけは知っておきたい土地活用の用語」第2回目の今回は、「賃貸契約に関する用語（前半）」について解説します。

最後まで続く賃貸借契約と入居者対応業務

土地活用としての賃貸住宅経営は、建物建築後、所有者（オーナー）と入居者（個人・法人）との間で賃貸借契約を結ぶことでスタートします。その後、賃貸住宅経営を続ける限り、オーナーの方は長期に渡り、なんらかの賃貸借契約を結び続けます。賃貸住宅経営・土地だけを貸す契約でも、賃貸借契約は必ず行いますので、賃貸借契約に関する知識は必須となります。
また、賃貸借契約を含めて、賃貸住宅の管理、入居者対応、出入金などの業務を代行する管理会社とのお付き合いは、賃貸住宅完成前からスタートし、委託先を変更しない場合、その建物が存在し続ける限り続きます。そのため、大和ハウスグループの大和リビング株式会社などの、実績豊富で安心できる企業に委託することを検討されてはいかがでしょうか。オーナー様と管理会社が密接に連携して賃貸住宅の運営を行うことが、成功の第一歩と言えるでしょう。

賃貸借契約

貸主と借主（入居者）の間で結ぶ、「貸主は使用収益の提供」、「借主はその対価としての賃料を支払う」ことを交わす契約のことです。
住宅の賃貸借契約においては、通常2年契約が多く、時には3年もあります。定期賃貸借契約でなければ、基本的に契約の延長（更新）を行うことになっています。

定期建物賃貸借契約

契約で定めた期間が満了すれば、更新されることなく、賃貸借が終了する建物賃貸借契約のことです。ただし、貸す側と借りる側、双方の合意があれば契約の更新は可能です。また契約期間の定めはなく、上限はありません。契約終了の1年前から6カ月前までの期間に、賃貸人は契約終了の通知をしなければならないものとされています。賃貸住宅における定期建物賃貸借契約（定期借家契約）の場合は、下記の普通建物賃貸借契約に比べて賃料を安く設定するのが一般的です。

普通建物賃貸借契約

定期建物賃貸借契約以外の賃貸借契約では、更新するのが基本となります。上記で述べた2年または3年の契約が満了した際、借主の意向があれば契約更新することになります。貸主の意向で契約更新を行わない場合は、適切な理由が必要です。また、契約更新時には、借主は「更新料」を支払うこともあります。

賃貸斡旋会社

賃貸住宅を紹介（仲介）する会社のことです。借主は上限1カ月分の手数料を支払います。

賃貸住宅管理会社（PM会社）

賃貸住宅を管理する会社のことです。賃貸住宅所有者（オーナー）の立場になり、建物管理だけでなく、入居者とのやり取りに関する業務を代行します。
PM会社が入居者を直接斡旋することもあれば上記斡旋専門会社に依頼することもあります。
また、PM会社が一括借り上げ（サブリース）契約を行うこともあります。大和ハウスグループでは、大和リビングが該当します。

サブリース

一括借り上げシステムとも呼ばれ、賃貸住宅所有者が、賃貸住宅管理業者（＝サブリース業者）などとマスターリース契約を結び、賃貸した物件を第三者に転貸借する仕組みです。

賃貸住宅におけるサブリース契約のメリットと注意点については、土地活用ラボの記事「サブリース業務のガイドライン制定　改めてサブリース契約のメリットと注意点を考える」をご覧ください。
また、大和ハウスグループの大和リビングが行うサブリース契約の仕組みは、次のホームページを参考にしてください。

「一括借上システム（大和リビングカンパニーズ）」

まとめ

賃貸借契約に関することは、他にもさまざまな用語があります。土地活用の多くは、土地や建物を貸すことで収益を上げるモデルです。そのため、賃貸借契約について適切に理解しておくことを強くおすすめします。参考にしてください。

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