建物写真（2022年9月撮影）
事業の全体像
●建替えの理由
- ● 旧耐震基準の建築物であったため、築年数の経過に伴う建物や設備の老朽化が目立ち、 安心・安全な暮らしの不安を感じ始めた。
- ● 共用部分や専有部分におけるバリアフリーやユニバーサルデザインの非対応等により、所有者の高齢化に対応できず、日常生活に不自由や不便を感じることが多かった。
- ● 所有者の高齢化に伴い空室が目立ち、防災上の不安があった。
- ● 大規模な地震が発生した場合、特定緊急輸送道路に甚大な被害を及ぼす可能性が高く、一刻も早い対応が必要だった。
●事業の特徴
- 1. 2棟のマンションと隣接する3敷地の合計5敷地による共同建替え事業
- 2. 保留床を上層階に集約することにより保留床と権利床の床代金に差を設け、収入の増額を図り、権利者の経済的負担を軽減
- 3. 従前のマンションにおける階層や方位を従後のマンションでも踏襲し、同条件に近い住戸を取得することを権利変換基準にて制定
- 4. スライド方式のルールを制定することで、資金に不安のある権利者が無理なく住戸を取得することができた
- 5. 一般的に階層や方位によって生まれる住戸評価額の差(効用比)を、ゼロに近づけることで住戸間格差を少なくし、スライド方式の住戸取得の考え方を可能とした
計画地周辺概念図
●隣接施行敷地への対応
隣接施行敷地の3敷地には、個人宅、店舗付きマンション、一部賃借中のテナントビルが建っておりました。しかしながら、「マンション建替え等の円滑化に関する法律」では、隣接施行敷地に対しては権利の変換が適用されないため、隣接地権者の方々とは、等価交換のスキームにて事業合意を取得することで、今回の共同建替え事業が進められました。
![[個人宅][店舗付きマンション（高輪魚籃坂ハイツ）][テナントビル（BROSビル）] 住宅と店舗を取得又は転出](images/rebuilding01/img_04.png)
●建替え前・後の概要
- 所在地
- 東京都港区高輪
| 建替え前 | 建替え後 | ||
|---|---|---|---|
| 物件名 | パシフィック高輪マンション | トーア第二高輪マンション | 高輪一丁目共同建替計画 |
| 敷地面積 | 851.08m² | 1,064.27m² | 2,047.68m² |
| 築年数 | 49年(本体着工時) | 40年(本体着工時) | - |
| 規模 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 地上11階・地下1階建て |
鉄筋コンクリート造 地上11階、地下1階建て |
鉄筋コンクリート造 地上35階・地下3階建て |
| 総専有面積 | 4,215.65m² | 3,591.87m² | 17,825.92m² |
| 総戸数 | 63戸 （店舗1戸含む） |
93戸 （店舗3戸含む） |
284戸 （店舗4戸含む） |
| 専有面積 | 1LDK〜2LDK 36.78m²〜 59.31m² |
1LDK〜2LDK 31.37m²〜 67.11m² |
1R〜4LDK 29.73m²〜 117.15m² |
●事業スケジュール
| 2010年 5月 | 建替え推進決議（パシフィック高輪マンション） |
|---|---|
| 2012年 7月 | 建替え推進決議（トーア第二高輪マンション） |
| 2016年 5月 | 建替え決議可決 （パシフィック高輪マンション・トーア第二高輪マンション） |
| 2017年3月 | 建替組合設立 |
| 2018年3月 | 権利変換計画認可 |
| 2018年4月 | 権利変換期日 |
| 2018年5月 | 解体工事着工 |
| 2019年8月 | 本体工事着工 |
| 2022年11月 | 竣工 |
| 2023年 1月 | 引渡 |
| 2024年 3月 | 建替組合解散（予定） |
関係者インタビュー
●事業を進めるうえで特に困難で苦労したこと
高輪一丁目共同建替計画
マンション建替組合理事長
トーア第二高輪マンション管理組合 理事長
鈴見 健夫氏
鈴見氏：トーア第二高輪マンションとパシフィック高輪マンション、そして隣接する3敷地の共同事業ということで、合意形成に苦労しました。２つのマンションを合わせて156世帯という規模で、建替え事業には個別の希望や事情も絡むため、当初は果てしない道のりに思えました。 理事会や建替えの勉強会を何度も開催することで地権者の理解を深めると同時に、一人ひとりのご事情に真摯に寄り添い、時には個別にご宅をご訪問。こうしたことをこつこつ重ねて、少しずつ建替えに前向きな空気を創り出すことで、なんとか合意形成を実現することができました。
●従前マンションに生じた不便や不具合
パシフィック高輪マンション管理組合 理事長
田中 紘氏
田中氏：私たちが暮らしていた「パシフィック高輪マンション」はとてもいいマンションでしたが、1981年の新耐震基準が設けられる建築基準法改正よりも10年前の1971年に竣工したマンションでした。
そのため、大規模修繕等では対応しきれない既存不適格なところが様々に発生しました。同じころに建てられたマンションは共通してこの課題を抱えていると思います。
そんな中、私たちのマンションでは、私の先代の理事長が建築業界に明るく、常に中長期の修繕計画や短期の事業計画を立てておられたので、引き継いだ私もすんなりと建替え事業に向き合うことができたと思います。
●建替えに対する地権者様の反応
田中氏：最初は否定的な反応も少なからずありました。いまから18年前、2004年に区役所に足を運び、なんとか様々な基準をクリアできる方法がないか相談した際に、建替えを視野に入れないと限界があるということがはっきりしました。 その後、建物診断を受け、その結果を踏まえて理事会や住民同士での認識のずれがないかの協議を重ねました。 居住者アンケートもかなり頻繁に行い、建物は永遠ではないという共通認識を創り、一方で、一人ひとりの事情にもきちんと寄り添ったことで、なんとか皆様のご理解とご協力を得られたと思います。
●事業を進めるうえで一番の課題になったこと
鈴見氏：やはり兎にも角にも合意形成です。いまマンションを購入する方は、40代も多くなっています。住み始めた頃はもちろん元気で、収入も見込めます。
しかし、建替えを検討するのはたいていは住み始めて30年後40年後。
そうすると年齢的には70代80代ということになります。ほとんどの方は年金生活になっていますし、心情的にも慣れ親しんだ住まいをその年齢になってから建替えるということに抵抗を感じてしまいます。
そしてもちろん、世帯数が増えれば増えるだけ、ご事情の違いや価値観の違いは大きくなります。そうしたご事情や価値観に寄り添うのは簡単ではありません。たとえば介護施設等にご入居されている方々のもとへ訪ねていくなど、地道な努力を何年にもわたり重ねてようやく実現できたというのが実情です。
●「住戸スライド」という方式について
鈴見氏：HOU 一級建築士事務所さんから提案をもらった時、すでに多くの地権者ができる限りここに住み続けたいという想いを強くしていたので、特に大きな反対などはありませんでした。
話し合いを重ねすぎて疲れていたのかもしれません（笑）。
それは冗談ですが、実際はたくさん話し合いを重ねた結果、地権者同士が自分だけでなく他の地権者の事情も考慮するようなかかわり方ができるようになっていたからだと思います。
●大和ハウス工業を選んだ理由
鈴見氏：建替えを進めることになると、また新しい課題が出てきました。
自分が紹介する事業者にお願いしたいという地権者が何人も出てきたのです。
実際に大手ゼネコンの営業部長が理事会の席に座っておられたということもありました。みなさん当初は私たちにとても都合のいい条件を提示してくれたのですが、リーマンショック直後という当時の世相もあり、お会いするたびにその条件が変更になり、何度も計画が暗礁に乗り上げました。
そんな中で、甘い条件ではなく、それでも真摯に建替え事業に寄り添うという態度を示してくれたため、大和ハウス工業を事業のパートナーに迎えようということになりました。
●建替えをしてよかったと実感したこと
田中氏：いま、竣工したマンションを見ながら桜田通りを歩くと、周辺でも再開発がいくつも進んでおり、このエリア一帯が以前とは比べられないほどきれいに整備されたなと実感します。
東日本大震災の時に、桜田通りに溢れる人や車を見て、「もしこの場所で大震災が発生したら大変なことになる」「高齢者や小さい子どもも多いのに大丈夫だろうか」と感じた不安が解消され、以前よりも多くの方が安心して暮らせる場所になったんだなと、うれしく実感しました。
●建替え事業で特に大切だと感じたこと
鈴見氏：事業の推進という意味では、マンションは一つひとつ違いますし、住んでいる方一人ひとりのご事情も本当に千差万別です。
そんな中で、一個人としてとても大切だと実感したことは、いかに早めに心構えをし、準備をしておくかということです。
いつかマンションは老朽化します。そのためには常日頃から、できれば購入する段階から将来的な建替えに備えてどれくらいの蓄えを確保しておくべきかを生活設計として考えておくことがとても大切だと感じました。
●これから建替えを検討される方へのメッセージ
田中氏：一番大変なのはやはり住民の合意。つまり、住んでいる一人ひとりの方の理解と協力を得ることです。マンションは住民同士が互いに干渉しあわない空気もあり、なかなか合意が進まないケースがほとんどなのではないでしょうか。
私たちの場合は管理組合の活動が活発だったこともあり、普段からコミュニケーションを互いにとれていたことが合意形成の上で大きな追い風となったと思います。
様々な価値観はありますが、いずれ建替えの検討という時期はやってくるので、できれば普段から一つ屋根の下に暮らす者同士、コミュニケーションをとるように心がけることをお勧めします。
