6回シリーズ「賃貸住宅経営の6大リスク」の第2回目。前回は「空室リスクの回避法」についてお伝えしました。第2回目は「賃料下落」のリスクについて考えてみましょう。

経済状況と賃料の関係

賃料下落可能性の要因は、大きく分けて2つのパターンがあります。

1つ目が、マクロ経済の変化です。経済が冷え込み、デフレ基調の時には賃料下落圧力がかかります。逆に、経済状況がいい時には上昇圧力がかかります。民間家賃（公的な賃貸物件以外というイメージ）も物価の1つですので、これは当然の流れと言えます。

しかし、賃料には「遅効性」という性質があり、好景気になると直ちに家賃上昇ということにはなりません（下落も同じです）。賃貸住宅の契約は、2年、3年ごと更新というのが一般的ですので、2～3年以上の好景気、不景気が続くとみられる現象です。ちょっとした単年の景気変化では、あまり大きな変化はないということです。例えば、2013年以降、経済市況・不動産市況とも好調でしたが、賃料上昇が数字見られるようになったのは、2018年頃以降のことです。また、家賃の上昇は、大都市部から地方主要都市への波及が見られましたが、過疎化が進むような地方では変わらずの状況のようです。

図1：インフレ率とCPI家賃増減率の比較（全国）

インフレ率：IMF資料、CPI家賃指数：総務省統計局「全国消費者物価指数」より作成

図1はインフレ率と家賃の関係を示したものです。
（注：CPI=消費者物価指数のこと。コアCPIは、消費者物価指数の算定項目から、変動の大きい生鮮食料品関連を除いたもの）

これを見ると、2013年頃から日銀の政策もあってわずかにインフレ状態でした。加えて、消費税増税のあった2回（2014年は3％（＝消費増税分）近いインフレ）、（8％から10％への2019年あたり）での影響もグラフから分かります。しかし、家賃は全国的にみれば、2019年頃から上昇に転じています。

空室率の増加と賃料下落リスク

2つ目の要因は、空室率の増加です。
空室が増え、また空室期間が長くなると、貸主としては、「賃料ゼロが続くよりは、家賃を下げてでも、住んでもらいたい。」という考えになります。

サブリース契約が結ばれている時にでも、空室が増え、それが長引くと、更新時にサブリース契約賃料の改定が行われる（賃料下落）可能性が高まります。
周囲に空室物件が増えてくると、どこか1つの部屋が家賃を下げて入居募集を行えば、それに呼応するように、周辺家賃相場が下がります。

大規模な賃貸マンションが複数存在するような場所では、入退去の期間の関係から、どこかの部屋があいていることが多いですから、募集の部屋よりも入居希望者が少ない場合、需給バランスが崩れ、家賃下落の可能性が高まります。
また、新築時に周辺相場よりもかなり高めの設定をしている時など、入居希望者が家賃の高さから敬遠してしまい、入居募集会社が「空室が目立つ不人気物件」との印象を付けてしまい、その後スムーズな入居募集が行えないこともありますから、周辺相場を踏まえた、その時点での適切な賃料設定が求められます。

図2：建築時期別 民営借家の1ヶ月あたりの家賃（平成30年データ）

※共益費・管理費は含む

総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」より作成

そのため、収益シミュレーション上では、しっかりとその下落分を見込んでおかなければなりません。
家賃の想定以上の下落は、収益シミュレーションに大きな差異を生みますので、ぜひ参考にしてください。