前提事実

• ・対象となる建物は、東京都世田谷区の木造2階建。床面積は1階が約100m²、2階が約23m²。昭和2年建築（築64年）。浴場と物置付き。
• ・現在の「賃貸人の先代」と「現在の賃借人」の先代との間で、昭和20年から賃貸開始。その後、賃貸人・賃借人の双方で相続があり、現在の賃貸人・賃借人に契約関係が承継。
• ・賃借人は当初から、当該建物で薬局を営業。
• ・昭和60年6月以降、賃料は月額9万2,000円。
• ・法定更新により、期間の定めのない賃貸借契約となっている。
• ・賃貸人は賃借人に対して、平成元年1月に当該賃貸借契約の解約を通知。

結論

• ・賃賃借人は賃貸人に対し当該建物を直ちに明け渡せ。（判決言渡しの時点で、賃貸借契約の解約通知から6カ月以上経過していたため、明渡期限の猶予はなし。）
• ・立退料は不要。

判断のポイント

• ・当該建物が建築後60年余りを経過し、老朽化が著しいだけではなく、地盤崩壊等の危険がある。
• ・賃貸人は当該建物を取り壊して、新たに鉄骨造地下1階、地上5階建の事務所兼住居用のビルを建築する計画がある。今後の生活の基盤としてこの計画を実行する必要性が高い。
• ・賃借人が薬局の移転先を見つけることが可能である。

前提事実

• ・対象となる建物（貸室）は、東京都中央区の鉄筋コンクリートブロック造の5階建（床面積は1階から3階が約78m²、4階が約58m²、5階が約30m²）のうち、1 階の一室（約30m²）。昭和33年建築。
• ・前の賃貸人と現在の賃借人との間で、平成18年から賃貸開始。その後、現在の賃貸人が前の賃貸人から当該建物を購入したため、現在の賃貸人に契約関係が承継。
• ・賃借人は当初から、当該貸室で鍼灸按摩マッサージの店舗を営業。
• ・平成20年7月以降、賃料は月額約21万円。共益費は月額約2万円。
• ・賃貸人は賃借人に対して、6カ月間の予告期間をおいて賃貸借契約を解除できる特約に基づいて、平成22年1月に当該賃貸借契約の解約を通知。・賃貸人は解約通知後に、賃借人の希望を聴取した上で、数件の移転先を順次紹介したが、いずれも賃借人の希望に合わなかった。
• ・訴訟提起前に、賃借人は立退料として3,230万円を希望。賃貸人は立退料として580万円を提示。

結論

• ・賃借人は賃貸人に対し当該貸室を、立退料の支払いを受けるのと引き換えに、明け渡せ。（判決言渡しの時点で、賃貸借契約の解約通知から6カ月以上経過していたため、明渡期限の猶予はなし）
• ・立退料は769万2,486円。

判断のポイント（太字部筆者）

• ・賃貸人は、当該建物を取り壊して、その敷地を周辺土地と一体として鉄骨造・一部鉄骨鉄筋コンクリート造の地下1階、地上8階建の店舗・事務所用ビル（延べ床面積6,600m²）を建築する再開発計画を有しており、当該建物の当該貸室を含む2室以外は計画地内の立ち退きと建物の解体が完了している。
• ・当該建物は、築50年以上が経過しており、外見上、壁面のコンクリートに浮きや剥離があるほか、樋などの変形や劣化、建物内外にひび・割れが散見される状態であり、また、コンクリートの中性化調査では、鉄筋がさびやすい環境になっていると推測される。
• ・当該建物の耐震性能は、震度5強以上の地震が発生した場合、建物が中破する可能性が高く、場合によっては大破する状況も想定される。
• ・耐震補強工事及び保全改修工事の概算費用耐震補強について1,300万円、保全改修について5,600万円ないし5,800万円（工期4カ月）を要するものであり、当該建物の再調達価格^※1が7,100万円とされていることからすれば、耐震補強のみを行うとしても再調達価格の約2割、コンクリートの中性化対策やひび・割れ補修など建物の保全に必要な費用を含めれば再調達価格に相当する支出が必要となる。
• ・当該建物がすでに築50 年を経ていることからしても、賃貸人が再調達価格に比べて高額な負担をして、耐震補強及び保全改修工事を行い、現状の当該建物を維持するのは、競合する物件との競争力の観点からも、必ずしも推奨されるものではなく、賃貸人が建て替えを選択することは合理的というべきである。
• ・賃借人が当該貸室で営業を継続する必要性は高いといえるが、その業態からすると、店舗は必ずしも建物1 階の路面店でなければならないわけではなく、また、周辺への移転であれば顧客離れの懸念も大きなものではないところ、周辺は中高層の事務所ビルが立ち並ぶ地域であることからすると、代替物件への移転は可能である。

※1…当該建物を新たに建築する場合に要するコスト。

前提事実

• ・対象となる建物（貸室）は、大阪市中央区の鉄筋コンクリート造4 階建のうち、1階の一室（約20m²）。昭和45年建築。市営地下鉄の駅まで徒歩2分の好立地。
• ・賃貸人は当該建物で不動産賃貸業を営む65歳の男性。別の場所にある自宅にて妻、長男一家と同居。長女は結婚して東京に在住。

建替えを決意するに至った経緯

• ・東日本大震災の発生から当該建物の耐震性が心配になり、専門家に耐震診断を依頼した結果、問題があることが判明。
• ・耐震補強工事に1,000万円程度、大規模な保全改修工事を行うには5,000万円以上かかるとの見積りを取得。
• ・金融機関から借り入れをして建て替えを行うことが相続対策に有効という周囲の勧めもあり、古くなった当該建物の建て替えを決意。建築図面と収益計画を策定。
• ・賃借人との賃貸借契約書を確認すると、一番新しく契約した賃借人は賃貸期間が平成18年10月から10年となっており、その時点では期間満了までまだ4年ほど時間がある。なお、当該賃借人は当該貸室で喫茶店を営業。
• ・他の賃借人についてはいずれも法定更新によって期間の定めのない賃貸借契約となっている。いずれも居住目的の賃貸借契約。
• ・賃貸人は、一番新しい賃借人との契約期間が満了するまで建替計画を待つのでは遅いと考えて、平成24年8月、賃借人全員との立ち退き交渉を一斉に開始。

交渉の経過と結果

• ・賃貸人側は、賃借人側の引っ越し先についての希望を聴取した上で、それぞれに対して複数の移転先の物件情報を提供。
• ・居住目的の賃借人についてはいずれも、引っ越し代の実費のみを補償することで退去合意が成立し、交渉開始から3カ月前後で退去完了。
• ・喫茶店を営業する賃借人は弁護士を代理人にして、立退料の提案を要求したことから、賃貸人側が立退料として500万円を提案したところ、当該賃借人側はこれを拒否し、対案として2,000万円を要求。
• ・賃貸人側から、過去の裁判例をもとに、耐震診断書、耐震補強工事等の見積書を提示して交渉した結果、賃借人の希望にある程度合う引っ越し先が見つかったこともあり、4カ月間の交渉の末に、立退料900万円、立ち退き期限を2カ月以内とすることで退去合意が成立し、当該期限までに退去完了。