首都圏の中心に位置する1都3県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）。そこに住む人口は約3680万人（2020年11月現在）で、全体の約3割が住んでいることになります。日本各地からの人口流入が圧倒的に多いこの地域では、どれくらいの貸家（国土交通省の統計での定義は、建築主が賃貸する目的で建てる建物）が建てられているのでしょうか？
人の往来などが盛んな都道府県をまたぐ広域を「●●圏」といいます。首都圏といえば1都7県を指し、地価などで登場する東京圏といえば、1都3県（と茨城県の一部）を指します。2021年年初に発令された緊急事態宣言が、人の往来が盛んな1都3県に出されたように、一体となった経済活動が見られます。今回は、この1都3県でどのくらい貸家が建てられてきたのかを分析してみます。

全国貸家着工戸数の長期推移

図1は、貸家新設住宅着工戸数における全国と1都3県の合計の戸数、そして1都3県の割合を示しています（注：年単位で表記。執筆時2020年12月分が未発表のため2019年まで）。

図1：貸家着⼯⼾数（全国、1都3県、1都3県シェア

国⼟交通省：「住宅着⼯統計」データをもとに作成

全国の貸家着工戸数は、バブル期後半（88～90年ごろ）には80万戸を超えていましたが、その後90年代は60万戸前後、2000年代は40～50万戸、そしてリーマンショック後は30～40万戸台で推移しています。2016～17年には、「2013年以降の金融緩和で貸家が多く建てられた」という報道が多く見られました。しかし、グラフを見ればわかるように、90年代、2000年代に比べればだいぶ少ない状況が続いていることがわかります。

経済ショックが起こると1都3県貸家着工戸数シェアが上がる

次に1都3県の貸家着工戸数の合計値数ですが、バブル後期は30万戸台前半、その後は1995年に15万戸弱となり、以降は多少の波を経ながら、概ね10万戸台の前半～半ばで推移しています。全国の貸家着工戸数が段階的に減少したことを考えると、1都3県の底堅さがよくわかります。

図1の1都3県が占める割合の折れ線グラフを見ると、バブル期～90年代前半は40％前後、その後90年代半ばには20％台半ばに落ち込みますが、2000年以降は30％台をキープし、リーマンショック以降は30％台後半を維持しています。

さらに、この長期グラフをよく見ると、ある顕著な傾向が分かります。
それは、「ショックの後に、シェアが増えている」という傾向です。バブル崩壊は株価では1990年、不動産では91年ごろからといわれていますが、91～93年ごろはシェアが上昇しています。また、2008年のリーマンショックの後もシェアが上昇します。ここからわかることは、大きな経済ショックが起こると、他の大都市や地方都市での貸家着工戸数が大きく落ち込み、相対的に1都3県のシェアが上昇するということです。

リーマンショック以降、増え続ける東京のシェア

1都3県の中心である東京にフォーカスして見てみましょう。図2は、図1と同じデータで、東京都の貸家着工戸数にフォーカスしたグラフです（注：年単位で表記。執筆時2020年12月分が未発表のため2019年まで）。

図2：貸家着⼯⼾数（全国・東京都・東京都シェア）

国⼟交通省：「住宅着⼯統計」データをもとに作成

バブル期前後の90年代後半は、東京都の貸家着工戸数は15万戸前後に達していました。ここ約30年で最も少なかったのは、リーマンショック後の2010年、11年に5万戸弱となりました。ここ数年は6～7万戸台で推移しています。

注目してほしいのは、貸家着工戸数の東京都シェアです。東京都の人口は約1400万人、全人口約11％を占めています。貸家着工戸数のシェアは、バブル前後頃は18％前後、その後90年代半ばには10％台前半に下がります。しかし、2000年代に入ると15％前後で推移し、リーマンショック以降シェアが増え、近年はバブル期の18％を超えました。2020年は新型コロナウイルスの影響で地方が大きく落ち込みましたが、東京都は堅調でしたので、20％を超えるものと思われます。大きな経済ショックが起こると、顕著に東京のシェアが相対的に上昇していますが、東京都のシェア上昇は、短期的なものではなく、長期的傾向だと思われます。

このような東京への集中は、今後も続きそうです。しかし、政府は集中しすぎないよう対策を強化しています。また、周辺各県でも受け入れ策を打っています。今後の行方に注目です。