東京都心のオフィス空室率1.98％

東京都心（千代田、中央、港、新宿、渋谷区）の2018年11月末時点でのオフィスビル平均空室率は前月比0.22ポイント低下の1.98％とほぼ満室状態となっているようです（三鬼商事発表資料に基づく）。
この数字は、1991年のバブル期以来と言われていますので、東京都心への集中ぶりがうかがえます。

バブル期における都心のオフィス市場の活況は、土地の価格が高騰し、好景気に沸き、誰もが都心のオフィスを求めてのものでしたが、昨今のオフィス市場の活況にはいくつか特徴があります。ひとつは、社員の生産性や満足度を高めるため、新しいビジネスを生み出すためにオフィスを移転する例、つまり、企業の取り組む「働き方改革」によるオフィス移転が増えているようです。
たとえば、共有スペースを増やしたり、カフェやレストランを充実させたりして、社員間のコミュニケーションを活性化させる狙いを持ったオフィスなどです。
また、オフィスを借りる目的の変化として、フレキシビリティのあるデスクや、オープンスペースなどを活用して様々な企業とコミュニケーションを取りながら、ビジネスの活性化を図るコワーキングスペース（共用オフィス）が増加しています。このサービスを提供する企業もかなりの数に上っており、都心でオフィスを確保しています。

オランダで生まれた「ABW」

固定席を設けずに、自由に働くスペースを選ぶことができる「ActivityBasedWorking（アクティビティ・ベースド・ワーキング）」というワークスタイルが注目されています。
オランダで生まれた概念ですが、単なるフリーアドレスということだけではなく、自宅やカフェ、サテライトまでも含めた、働く環境を自由に選ぶことができるという考え方です。
ABWは、オフィスを画一的な「時間」や「場所」として捉えるのではなく、あくまでひとりひとりが最大の生産性を上げることができるように、働く環境を選択できるようにするともいえるでしょう。
この背景のひとつには、特に昨今増加するナレッジワーカーの仕事自体が複雑化、多様化したことがあげられます。ひとつのデスクに1日中いれば解決するような仕事ではなく、1人で熟考することもあれば、フリーディスカッションが必要な場合、様々な人たちとの調整業務もあります。
また、WiFi環境が普及し、どこにいても高速のインターネットが活用できるようになり、デスクワーク自体の仕事の幅も広がっています。

生産性向上といえば、かつては製造業において考えられることが多かったのですが、現在は、ビジネスの大半をサービス業が占めるようになっており、ナレッジワーカーの生産性向上、働く環境の提供が不可欠となっています。ナレッジワーカーの生産性を向上させるのは簡単ではありません。設備でモノを量産するわけではなく、人が付加価値を生み出す必要があります。ですから、企業としては、働く人たちが、生み出すアイデアやアウトプットに新たな付加価値をもたらすような環境を準備する必要があります。
オフィス市場が活性化し、移転が増加しているのは、企業がナレッジワーカーの生産性向上に取り組んでいる証拠ともいえます。 外資系やICT企業は早くから、こうした働く場所改革には取り組んできましたが、昨今では、様々な業種や規模の企業に広がってきたともいえるでしょう。

「働く場所改革」が進む

森ビル株式会社の調査結果によると、東京23区の大規模オフィスビルの供給量は、2018年（146万m²）が2012年以来の高水準となり、2020年（168万m²）はそれをさらに上回る供給量となるようです。
また、企業がオフィスを新規賃借する予定についての調査では、24％の企業が「新規賃借の予定がある」としており、2013年以降、年々増加傾向となっています。そして、新規賃借意向のある企業の約6割がオフィス面積の拡大を予定しており、新規賃借理由の上位が「業容・人員拡大」「立地の良いビルに移りたい」「フロア面積が大きなビルに移りたい」という結果になっているようです（森ビル「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査2018」より）。

図：新規賃借予定の有無

森ビル「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査2018」より作成

現在のオフィスビルへのニーズは、従来の堅牢性やセキュリティといったハード面の充実に加え、快適性、働きやすさ、コミュニケーションの取りやすさ、健康向上といった、ソフト面の充実も求められています。各企業は、「働き方改革」を進めるために、「働く場所改革」に取り組み始めているといってもいいかもしれません。
そのためには、これまでいたオフィスビルではなく、最新の環境を提供できる、新しいオフィスビルへ移転しようとするのは自然な流れであり、「働く場所改革」への意欲は、新規賃借予定の増加を後押ししています。