ケース3【前提事実】

• ・対象となる建物（貸室）は、大阪市中央区の鉄筋コンクリート造4階建のうち、1階の一室（約20m²）。昭和45年建築。市営地下鉄の駅まで徒歩2分の好立地。
• ・賃貸人は当該建物で不動産賃貸業を営む65歳の男性。別の場所にある自宅にて妻、長男一家と同居。長女は結婚して東京に在住。

ケース3【建替えを決意するに至った経緯】

• ・東日本大震災の発生から当該建物の耐震性が心配になり、専門家に耐震診断を依頼した結果、問題があることが判明。
• ・耐震補強工事に1,000万円程度、大規模な保全改修工事を行うには5,000万円以上かかるとの見積りを取得。
• ・金融機関から借入れをして建替えを行うことが相続対策に有効という周囲の勧めもあり、古くなった当該建物の建替えを決意。建築図面と収益計画を策定。
• ・賃借人との賃貸借契約書を確認すると、一番新しく契約した賃借人は賃貸期間が平成18年10月から10年となっており、その時点では期間満了までまだ4年ほど時間がある。なお、当該賃借人は当該貸室で喫茶店を営業。
• ・他の賃借人についてはいずれも法定更新によって期間の定めのない賃貸借契約となっている。いずれも居住目的の賃貸借契約。
• ・賃貸人は、一番新しい賃借人との契約期間が満了するまで建替計画を待つのでは遅いと考えて、平成24年8月、賃借人全員との立退き交渉を一斉に開始。

ケース3【交渉の経過と結果】

• ・賃貸人側は、賃借人側の引越し先についての希望を聴取した上で、それぞれに対して複数の移転先の物件情報を提供。
• ・居住目的の賃借人についてはいずれも、引越代の実費のみを補償することで退去合意が成立し、交渉開始から3か月前後で退去完了。
• ・喫茶店を営業する賃借人は弁護士を代理人にして、立退料の提案を要求したことから、賃貸人側が立退料として500万円を提案したところ、当該賃借人側はこれを拒否し、対案として2,000万円を要求。
• ・賃貸人側から、過去の裁判例をもとに、耐震診断書、耐震補強工事等の見積書を提示して交渉した結果、賃借人の希望にある程度合う引越し先が見つかったこともあり、4か月間の交渉の末に、立退料900万円、立退き期限を2か月以内とすることで退去合意が成立し、当該期限までに退去完了。

このケースは、阪神・淡路大震災により、賃貸マンションの1階部分が倒壊し、1階部分の賃借人らが死傷したことから、その遺族らが賃貸人等に対して、総額約3億円余の損害賠償を請求したというものです。
判決では、当該マンションは、建築当時の基準でみても、建物が通常備えているべき安全性を備えておらず、仮に建築当時の基準で通常備えているべき安全性を備えていたとすれば、1階部分が完全に押しつぶされる形での倒壊には至らなかった可能性があり、賃借人らの死傷は阪神・淡路大震災という不可抗力によるものとはいえず、当該マンション自体の欠陥と想定外の揺れの地震とが競合してその原因になったと認定され、結論として、賃貸人には損害額の5割について責任があるとし、合計1億2,900万円の損害賠償責任が認められました。