国土交通省は2019年11月に2018年度の「不動産証券化の実態調査」の結果を公表しました。それによると、証券化された不動産や信託受益権の資産額は約4.7兆円で、前年度に比べて2％の微減を記録しました。用途別に見ると、「ホテル・旅館」「ヘルスケア」「商業施設」が増加した反面、「住宅」「倉庫」が減少しています。 2020年東京五輪の開催や高齢化社会の本格化など、不動産証券化が世相を反映していることを示すものといえそうです。

不動産証券化市場は、2005年～ 2006年に年間約8兆円規模の不動産が証券化されてピークに達しました。しかし2008年のリーマンショックで市場は急落。一時は2兆円を割り込むなど市場規模が縮小しましたが、2013年以降は4兆円マーケットに回復しています。取得資産をスキーム別にみると、4.7兆円のうちリートが約2兆円で全体の4割強を占め、不動産特定共同事業が約0.1兆円となりました。また、4.1兆円の譲渡資産の内訳はリートが約0.3兆円で全体の約7.0％、不動産特定共同事業が約0.1兆円、その他私募ファンドが推定で約3.7兆円となっています。

図1：証券化の対象不動産の取得・譲渡実績の推移

出典：国土交通省　平成30年度「不動産証券化の実態調査」

「ホテル・旅館」「ヘルスケア」「商業施設」が増加

証券化によって取得された不動産は、賃貸収入を得ることで高い収益を期待できるオフィスビルを筆頭にさまざまな施設となって社会に貢献しています。2018年度は「オフィス」のシェアは前年度と同じ34.6％でしたが、「ホテル・旅館」が14.7％と過去最高を記録。「ヘルスケア」も2.7％と規模は小さいものの過去最高となり、「商業施設」も過去最低だった昨年度から持ち直しました。 2020年東京五輪の開催が決まったのが2013年9月。翌年には証券化でのシェアが6.3％と3倍に拡大。2017年度は減少しましたが、昨年度は回復しています。五輪開催を契機とした訪日外国人が都市部だけでなく地方の観光都市にまで広がり、不動産証券化の波が地方に押し寄せているのかもしれません。

図2：証券化の対象となる用途別の不動産取得実績の推移（用途別資産額の割合）

出典：国土交通省　平成30年度「不動産証券化の実態調査」

これまで伸び悩んできた「ヘルスケア」が初めて取得資産で1000億円の大台を記録したことが目を引きます。用途別資産額の割合で初めて2％となり、2014年度、2015年度の1％台から伸長しています。

介護・医療関連不動産の証券化は、長短両面があるといわれています。介護・医療関連施設は診療、介護報酬を原資にしています。また施設の性格上、景気動向や不動産市場の影響を受けにくく、長期安定的な配当が期待できます。反面、診療報酬は国の（診療報酬）制度がたびたび改正されるなど、制度改正リスクがあります。安定的な収益ではあるものの、制度改正で期待収益が確保されない事態もゼロではありません。こうした背景により、投資対象として躊躇する向きも少なくなかったと思われます。しかし、高齢化対策は「待ったなし」。社会的な要請が高まっていることも取得資産の増加につながっているのではないでしょうか。大手損保など異業種からの介護ビジネス参入も増えており、ヘルスケア関連の証券化は増加傾向に転じる可能性があります。

「商業施設」は、昨年落ち込みましたが2018年度は若干の回復を見せています。わが国では、食品スーパーにドラッグストアやホームセンターなどのテナントを併設したSC（ショッピングセンター）が全国各地にあります。近隣に住宅街があり、比較的小規模の小さい商圏を対象にしたSCをNSC（ネイバーフッドショッピングセンター）と呼んでおり、このスタイルが最も普及しています。駐車場が施設を取り囲む形で建設されているため、すぐに買い物ができ、建築費用も比較的安く済むメリットがあります。百貨店・スーパー業界では、高収益を出すテナントを集めて手数料収入を増やす戦略から、テナントの賃料を一定にして利益を確保する不動産業化が進んでいます。

取得件数は過去最高を記録

リート（私募リートを含む）と不動産特定共同事業で取得した件数は617件と、2016年の583件を抜いて過去最高を記録しました。東京五輪の開催が決まった2013年以降、前年度の354件から500件台を続けており、東京都を中心に大阪府、神奈川県、千葉県、愛知県などの大都市圏で証券化が活発になりました。 しかし2013年度以降は東京集中のウエイトは徐々に下がり、「首都圏頼み」だった証券化も様変わりを見せています。2011年には東京都における証券化取得不動産のシェアは67％とピークだったものが、翌年度には45％に激減。2013年度の「五輪特需」を境に下降線を辿っています。訪日外国人の東京一極集中が薄れ、地方の観光スポット人気を当て込んだ宿泊施設ニーズがもたらしたのかもしれません。

2018年に成立したIR整備法を受けて統合型リゾート施設の推進が今後の不動産証券化に大きな影響を与えそうです、カジノや国際会議場などを誘致して税収増を狙う自治体はいずれも不動産証券化が活発な地域だからです。建設予定地の立候補を表明している神奈川県横浜市などで不動産証券化の件数が増えることも予想されます。

図3：都道府県別の取得実績（取得件数の割合）

出典：国土交通省　平成30年度「不動産証券化の実態調査」

図3-2：都道府県別の取得実績の推移

出典：国土交通省　平成30年度「不動産証券化の実態調査」

開発型証券化は調達額が減少

不動産の開発資金を調達する「開発型証券化」は、前年度の70件・1400億円から50件・300億円と8割近く減少しました。開発型証券化は、建設予定の建物を対象とするものでハイリスクといわれています。物件（建物）の完成の進行段階に応じてリスクが変化します。その分リターンも高くなりますが、追加の資金が発生することもあり、証券化の世界で普及するにはまだ時間を要しそうです。

図4：開発型証券化の実績の推移

出典：国土交通省　平成30年度「不動産証券化の実態調査」