人口減少に少子高齢化、インフラ老朽化など、地域社会を巡る課題が山積しています。国土交通省はこのほど、地域社会が抱える課題の解決に向けて企業不動産の利活用を一層促進することを狙い「企業による不動産の利活用ハンドブック」を公表しました。その内容から、これからの企業不動産（CRE）戦略を探ります。

• ※本コラムは、国土交通省「企業による不動産の利活用ハンドブック」内、百嶋徹「寄稿 ハンドブック発刊によせて/地域活性化に向けた不動産の利活用」より抜粋、要約したものです。

ESG投資の観点を踏まえた促進が重要

環境・社会・ガバナンスを重視するESG投資や、持続可能な開発目標（SDGs）の推進が欧米を中心に世界的な潮流になっている中、企業が社会や地域の課題を解決する原動力になることが求められています。「企業による不動産の利活用ハンドブック」（以下、ハンドブック）では、企業による不動産（CRE）の利活用に当たっては、ESG投資の観点を踏まえた促進が重要なポイントと指摘しています。
企業の不動産戦略では、各種の施設が立地している地域社会との共生を図り、善良な企業市民として地域・都市に貢献する視点が大切。企業不動産は社会的な使命を果たし、ESG経営を実践するための基地（プラットフォーム）の役割を担うべきとしています。
例えば、ショッピングセンター（SC）の開発・運営においては、SCが地域社会の中で創り出すことのできる社会的価値は、①出店地域にふさわしい街づくりに基づいた開発計画の提案と実行、 ②地域住民にとって利便性の高い集いの場の提供、③防災拠点としての社会的役割、④地域の雇用創出や税収増への貢献、などが挙げられます。
最近、人口減少に悩む過疎の地域で高齢者を対象に自治体が主導するタクシーやマイクロバスをショッピングセンター（SC）に定期便として運行しているケースが多く見られます。経営的には厳しい状況にあるともいわれるSCですが、いわゆる「買い物難民」と呼ばれる地域住民に対して、一定の社会的責任を果たしているといえるのではないでしょうか。

国土交通省「企業による不動産の利活用ハンドブック」
百嶋徹「CSRとCRE 戦略」ニッセイ基礎研究所『基礎研レポート』（2015年3月31日）より作成

CRE戦略に必要不可欠な「三種の神器」

企業不動産が、CSR（社会的責任）およびESG経営を実践するための拠点としての役割を果たすには、企業が適切な運営・管理体制の下で取り組むことが不可欠と説き、企業がCRE戦略に取り組む際に必要不可欠なポイントを「三種の神器」としています。

1. （1）専門部署を設置し、IT活用による不動産情報の一元管理で「企業不動産マネジメントの一元化」を図る。
2. （2）不動産の管理だけでなく、先進的・創造的な仕事場や働き方を導入して人材の有効活用に視点を拡大させる。
3. （3）アウトソーシングを積極的に利用する。日々の定性業務は外部委託し、社員の少数精鋭化を進めて戦略的業務への集中を図る。

企業不動産（CRE）を有効活用するには、 CREの価値をまず把握することが重要です。各営業所が管理している遊休土地がどのくらいの面積を有し、どのような利用をされてきたのか。不動産コストは過去いくらかかっていたのか。「不動産の棚卸し」はCRE戦略のまさに入口といえるものです。
企業の生産・販売競争はいま、グローバル化しています。厳しい競合に打ち勝つには、従業員の創造性を企業競争力の重要なファクターと見なして、仕事場や働き方そのものを改革する動きが世界的に広まっています。従業員のモチベーションを高めるために、オフィス環境の整備や従業員の心身の健康、働きがいの追及などに留意する「健康経営」の視点を導入する企業が増えています。CRE戦略は単に不動産を元に利益を上げることだけではないということです。

国土交通省「企業による不動産の利活用ハンドブック」
百嶋徹｢CSR（企業の社会的責任）再考｣『ニッセイ基礎研REPORT』（2009年12月号）より作成

アウトソーシングは一時期、産業界でブームのように連呼されましたが、近年はあまり聞こえてきません。ITの進展などで、企業の中で業務の内製化が進んだことが背景の一つにあると思われます。しかし、一企業の事業活動は年々複雑で広域になり、中核業務と非中核業務の選別が難しくなっています。どれも大事な仕事、という感性が心理的に働いているのかもしれません。
しかし、いつまでも自前主義では、世界的な競争に生き残っていけません。アウトソーシングはCRE戦略に限ったことではありませんが、そもそもCRE戦略に取り組む企業が少ないのが現状。 CRE戦略を進める原動力として、外部のCRE専門家を単に外部委託する相手としてではなく、委託を契機にして有力な事業パートナーの一つとしてとらえることの重要性をハンドブックでは力説しています。

多くの事例を集めたハンドブック

ハンドブックでは、地域活性化に寄与している13の事例を収めています。例えば静岡市では、金融機関の社員寮をリノベーションしてシェアハウスが完成しました。シェアハウスに入居する若者が増えることで地域のイベントが盛り上がることを期待し、着工しました。その結果、入居者同士が集まり、地域との交流イベントも多数実施しています。

気仙沼市の水産加工の新工場は、2011年の東日本大震災で前の工場が流出したため、新工場の建設にあたり、「脱・3K（きつい、汚い、危険）」をテーマに、女性や若者の立場に立って斬新なレイアウトに変更しました。カフェ風の休憩室・食堂を設置したり、間仕切りなどを工夫して従業員同士の交流を促進した結果、作業の効率性と生産性が格段に向上しました。
多くの企業はこれまで、保有する不動産を経営資源というよりは担保資産と見なし、有効活用するという視点が抜けていた、との指摘があります。経営を短期的にとらえて不動産を売却し、悪化した利益を一時的に補てんするなど、安易な「益出し」をしていた企業も少なくありません。今後は、企業間競争で生き残るためにもCRE戦略を正しくとらえて実践していくことが求められるのではないでしょうか。また、地方の地場企業、中小企業も社会貢献という視点を導入して企業の持続的な発展を考えていくことがより重要になっていくと思われます。