コラム vol.106

賃貸住宅投資
～土地活用の2016年を大胆予測～

公開日：2016/01/05

貸家新築住宅着工戸数

2014年の住宅着工戸数は、2013年に対して総数で-9％、持ち家では-20％（いずれも年ベース）と、2013年9月30日が区切りだった消費税増税前の駆け込み需要からの反動で、大きく減少しました。一方、主に賃貸用住宅のカテゴリーである貸家は、プラス2％となっていました。相続税の改正がもたらすプラスの作用が、駆け込み需要からの反動減というマイナスの作用を上回った結果となりました。
2015年の前年同月比対比を見てみると、1月、2月、4月は前年対比でマイナスとなっており、5月～9月は前年対比で大きくプラスとなっています。
10月分までの数字が出た12月初旬の時点では、「2014年の1月～10月が29.7万戸だったのに対して、2015年は31.1万戸で前年対比プラス4.85％となっています。このペースなら、昨年の36.2％に1.048をかけて約37.9万戸と計算できますが、着地点はややそれより下回り、37万戸台前半～37.5万戸程度、年計でプラス3.5％程度ということになるでしょう」と予測しましたが、結果は、37.8万戸（2014年対比4.6％増）となりました。この伸びは、持ち家、貸家、分譲住宅という主要分類別では最高値でした。

2014年と2015年の新設住宅着工戸数（貸家）月別推移

出典：国土交通省「建築着工統計調査報告」

2016年の市況予測

2015年10月に予定されていた10％への消費税増税が2017年4月から導入される予定です。賃貸住宅の建設においても住宅と同様に、2017年3月31日までの引き渡し物件は8％で、それ以降は10％の消費税となります。今回のアップは2％ですが、所有する土地の上に1億円の賃貸住宅を建てると、消費税はこれまでの800万円から1,000万円と200万円の上乗せとなります。10％となると、かなりの重税感が出てくるでしょう。
住宅と同様に賃貸住宅においても、前回の消費税が5％から8％に上がった時と同様に、経過措置として、引き渡しがたとえ2017年の4月1日以降でも、建築工事請負契約が前年（2016年）9月30日までに結ばれていれば、8％のままとなります。
賃貸住宅を建てるのにも、具体的にどのようなものにするのか検討し、決定にするには半年はかかるでしょうから、早い段階から、消費税増税の駆け込みニーズが高まるかもしれません。

タワーマンションの上層階の何億円もする分譲マンションを購入することで、上手く相続税の税務対策をすることができる、いわゆる「タワマン節税」に関して、国税庁が公聴会を開き、その不公平感を緩和しようという動きが見られます。
これが本格始動すると、税務対策として1棟モノの賃貸住宅への投資がさらに注目を浴びるかもしれません。
土地活用としての賃貸住宅経営だけでなく、土地建物セットの分譲型賃貸住宅の着工が増える可能性も高まってきています。
2014年4月からの増税の際、2013年9月末の駆け込み需要などの影響で、2012年と比較して2013年の貸家建設はプラス12％でした。（下図）

利用関係別新設住宅戸数

※表中の％は前年比

出典：国土交通省「建築着工統計調査報告」

2015年の着地が37.8万戸でしたから、同じようにプラス12％ならば、42.3万戸となりますが、2012年はかなり少ない年でしたので、その伸びが大きくなったとみて良いでしょう。今回はプラス6～7％程度、40万戸くらいになるのではないでしょうか。

ただ、全国一律に増えるとは考えにくいでしょう。日本全体の人口の減少は、出生率が多少改善しても、数十年にわたり減り続けることは確実です。そうなると、中心都市に人が集まることは避けられません。3大都市圏への人口集中がさらに増えるでしょう。
さらに、札幌市や福岡市などの地方の中心都市への人口流入も増えています。札幌市は北海道のリトル東京、福岡市は九州のリトル東京化が顕著になりつつあります。こうした状況は各都市で進行することが予想されており、外縁部（郊外エリア）の市況は長期的に見て厳しくなるかもしれません。よって、賃貸住宅市場は、少しずつ都市部激戦型に変わっていくでしょう。

一方で、今後拡大すると予想されるマーケットもあります。それは、賃貸住宅の建て替え市場が拡大するということです。