賃貸住宅のリフォームについて考える その2
～リフォーム後の空室改善可能性～

公開日：2015/03/12

住宅全般的に言えることだが、賃貸住宅においては築20年を超えたあたりから設備品の古さが目立ち始める（仕方のないことだが）。

そして20年という区切りは、築年数のネガティブイメージも加わり空室可能性が高まる時期でもある。

使えなくなった、あるいは壊れた、という状況ならば仕方がないが、まだ使える状態でも機能的な不足が否めないような状態ならば、「取り替えたほうがいいのかなぁ」とか「だからご入居者が減っているのかなぁ」と考えてしまいがちだ。

どんなタイミングで、お金をかけてリフォームすべきなのか？悩むオーナー様は多いと思う。

賃貸住宅におけるリフォームは、修理修繕、取り換えという小さなものから、水回り設備の入れ替えなどは、中金額なリフォームで、間取りの変更などは大きなお金のかかるリフォームと、その内容は様々だ。小さな金額であれば、さっさと決断をしてしまえばいいことであるが、金額が大きいとそうもいかない。

ある首都圏に賃貸物件を所有するオーナー様から以前こんな相談を受けたことがある。

「築25年が経つある程度部屋数のある物件ですが、最近空室が目立ちます。空室が多いのは、和室がある住戸なんです。ですから、和室を洋室にリフォームしようと思うのですが、何室もとなるとお金がかかるんです。」という内容だった。

私は、他の物件ではほとんど空室が出ないというので、「それだけ空室の理由がハッキリしているのであれば、思い切ってリフォームされるといいんじゃないですか？」と答えた。

このオーナー様は、その後空室はすぐにリフォームされ、稼働中の住戸では退去時に合わせて順次和室を洋室にリフォームされた。そして、その後空室率は改善され常に空室が少ない状態になったという。

このように、空室改善がある程度見込まれるのであれば、多少費用が掛かっても思い切ってリフォームするほうが、結果的に収益改善につながる。例えば12万円の家賃の部屋が半年空室ならば、72万円の収益機会の損失となる。和室を洋室に変えるリフォームは、リフォームする内容により異なるが40～60万円程度であろう。こうした収益シミレーションを行ってみると、当然一時的な費用が発生するが投資回収にはそれ程時間はかからないと思える。

このような将来のリフォームを見越して、スタート時から収益の中から一定の割合を決めて積み立てておくといいだろう。積み立ての割合は、物件によりことなるので担当者に聞くことをおすすめしたい。