特別養護老人ホームの建替え

建替えのタイミングは？

建替えを検討するタイミングは外的、内的要因等のさまざまな影響を受けますが、ここでは一例をご紹介いたします。

建替えの建設費は
いくらかかるのか？

独立行政法人福祉医療機構では毎年、貸付先のデータを用い、福祉・医療施設の建設費等について取りまとめたレポートを公表しています。今の建設費を知ることでおおよその建替え費用を知ることができますので、参考にしてください。

＜特養＞平米単価は2010年度以降で最高額を記録、
全国平均および首都圏ともに上昇傾向が継続

特養の平米単価は、全国平均および首都圏（埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県）ともに2010年度以降、上昇傾向が続いています（図表1）。全国平均は327千円（坪単価：98千円）となり、2021年度から18千円上昇、首都圏は342千円と2021年度からは17千円上昇しました。なお、2013年度以降の10年間をみると、全国平均の平米単価は1.41倍、首都圏は1.36倍と、全国平均、首都圏とほぼ同程度の上昇率です。また、地域ブロック別では、首都圏のみが全国平均を上回り、もっとも高い結果となっています。

図表1 ユニット型特別養護老人ホームの平米単価の推移

定員1人当たり延床面積では、全国平均は49.7m²と2021年度から0.5㎡低下、首都圏は48.5m²と2021年度から0.5m²上昇しました。ほぼ横ばいではあるものの、全国平均は低下、首都圏は上昇とそれぞれ異なる動きがみられます。
定員1人当たり建設費は、全国平均は16,121千円と2021年度から1,964千円上昇、首都圏は17,819千円と2021年度から3,917千円上昇しました（図表2）。平米単価と同様、2010年度以降、上昇傾向が続いていますが、首都圏の上昇幅が顕著です。

図表2 ユニット型特別養護老人ホームの定員1人当たり建設費の推移

なお、各都道府県では、厚生労働省所管の補助金（地域医療介護総合確保基金、等）を活用した、施設・設備の整備や施設の運営に係る補助を行っています。交付条件や交付金額など、各都道府県によって異なりますので、各自治体の窓口でご確認ください。

※独立行政法人福祉医療機構「2022年度 福祉・医療施設の建設費について」2023年6月28日公表より一部抜粋編集

建替えを進めるスケジュールは？

特養の建替えスケジュールは、プロジェクトの規模や複雑さ、地域の法規制、予算、設計段階の進捗状況などによって異なりますが、一般的な特養施設の施設の建替えスケジュールの一例をご紹介します（図表3）。

事業計画：期間10ケ月～17ケ月（建替えの2年半～3年前）
基本構想・基本計画

「どれぐらいの規模でどのような機能 をもつ施設を目指すのか」といった基本構想から検討を開始します。その後、実現までにかかる事業費の総額や資金調達方法、将来の事業計画シミュレーションを実施します。建替えの構想や計画が明確化できた後、建設への本格的なアクションを開始します。同時並行で、土地の検討・確保も必要となります。

建設：期間 約27ケ月～
基本設計・実施設計 等

基本設計では、建物の構造や配置、設備などの基本的な設計を行い、実施設計では、基本設計をもとに、具体的な図面や仕様書を作成。建築許可や関連する許認可手続きを進めます。

図表3 建替えにおける全工程の一例

※株式会社日本経営にて作成

プロジェクトを左右する事業計画では、「戦略」「建物」「財務」の視点から全体の方向性を決定することが求められます。工程が先に進めば進むほど後戻りができない状況になりますので、入念な事業計画の立案が必要です。特に自由に幅広く検討できる基本構想段階で多くのパターンを比較・検討し、それをもとに基本計画へ進むことが望ましいでしょう。
また並行して、土地の検討・確保が必要です。土地整備では、大きく分けて「別の土地に移転」「現在地で継続（建替え・増築改築）」の2つがあります。土地整備に関しては、ノウハウをもった建築会社へ相談することをお勧めします。
なお、建築業界では2024年問題（働き方改革による労働環境の是正／2019年4月施行・猶予期間5年）の期限が迫っています。適用後は、労働時間の上限が規制されるようになるため、工期の延長が想定されます。図表3での目安期間を参考に、余裕をもったスケジュールの検討が望ましいでしょう。

建替えは自施設の将来を左右する一大プロジェクトであり、慎重な計画と決断が必要です。コスト面だけではなく、施設の運営目標や地域のニーズと合致する形で建替えができるよう、多くの関係者と調整をしながら進めていくことが重要です。
なお、社会保障審議会・介護給付費分科会では2023年5月末、2024年度介護報酬改定に向けた今後の検討の進め方の案を了承しています。取り上げるテーマは、介護保険部会が2022年12月に取りまとめた「介護保険制度の見直しに関する意見」で早急な検討を求めていた、▽訪問や通所系サービスなど、複数の在宅サービスを組み合わせて提供する複合型サービスの類型新設▽施設入所者への医療提供▽科学的介護の推進▽施設や在宅におけるテクノロジーの活用▽介護現場のタスクシェア・タスクシフティング▽経営の大規模化・協働化▽介護老人保健施設や介護医療院の多床室への室料負担導入の是非－などに加え、分野横断的なテーマとして▽地域包括ケアシステムの深化・推進▽自立支援・重度化防止を重視した質の高い介護サービスの推進▽介護人材の確保と介護現場の生産性の向上▽制度の安定性・持続可能性の確保－についても議論される予定です。今後の医療・介護の政策動向も踏まえつつ、建替えプロジェクトを進めていくことも必要となります。

（2023年6月30日時点の情報に基づき作成）