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土地探し＆家づくり【第2回】失敗しない土地探しのために
～プラン編～

土地にかかる、建築に関する法的規制を調べよう

土地には、建築基準法や都市計画法などによる、建築に関する法的規制があります。主なものは以下の通りです。

用途地域

都市計画法に基づき13種類に分類されており、それぞれに建築できる建物の種類と、建ぺい率・容積率、高さ制限、斜線制限などの規制が定められています。

建ぺい率・容積率

敷地に対する建物の大きさを規制します。建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積（建坪）の割合で、容積率は、敷地面積に対する延床面積（各階床面積の合計）の割合です。

同じ面積の敷地でも、容積率の違いで建築可能な延床面積が20m²(約12畳)も小さくなります。

セットバック

家を建てる時には、敷地が4m以上の道路に2m接していなければならないという決まりがあります。4m未満の場合は、道路中心線から2m以上セットバックしたところが敷地境界線となります。セットバックした面積は敷地面積に含まれず、建ぺい率・容積率もそれに基づいて計算されます。

高さ制限と各種斜線制限
（北側斜線、道路斜線など）

建物の各部分の高さに関する制限を行い、通風・採光などを確保して良好な環境を保つことが目的です。「北側斜線制限」「道路斜線制限」「隣地斜線制限」などが主な規制で、すべてをクリアしないと建築できません。

※用途地域により異なります。

防火地域・準防火地域

火災時の類焼防止を目的にした規制で、これらの地域に指定されると建物の構造躯体や窓などに一定の耐火性能が要求されます。建築費用のアップの要因となるので、事前調査が必要です。

自治体の条例や風致地区など

地域によっては「風致地区」などの規制もあります。その地区の街並みや自然環境を維持・保存するため、建ぺい率、建物の高さ、デザイン、色調などに一定の制限が加えられます。

埋蔵文化財指定地域

文化財保護法により、文化財を「貴重な国民的財産」として保存するために必要な一定の行為（掘削等）を制限・禁止している地域があります。指定地域で建築する時は、許可あるいは届出が必要です。文化財が発見されると調査があり、調査が終わるまで建物の着工は不可となります。また、その費用は土地の所有者が負担します。

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  土地を購入する前に、これらの法的規制について調べておかないと、思い通りの家が建てられなくなることがあります。法的規制の調査には専門知識が要求されますので、ハウスメーカーに依頼されてはいかがでしょうか？

次のステップ！土地に対して『ゾーニング』を行おう

建築に関する法的規制が明確になったら、調査結果に基づいて大まかに建物・庭・駐車スペース・アプローチと門扉などの配置を決めて、希望通りのマイホームが建つかどうか検証します。これを『ゾーニング』といいます。購入予定地に理想のマイホームが建つかどうか、ゾーニングで確認してから土地の売買契約をすることが、失敗しない土地探しの秘訣です。

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  以上のように、失敗しないマイホーム計画には、土地の売買契約をする前に建築に関する法的規制を調べてゾーニングを行うことが不可欠です。
  いずれも専門知識が要求されるために、家づくりを熟知している会社＝ハウスメーカーに依頼するのが成功へのカギといえるでしょう。